任志强

原标题：任志强：三大要素决议未来房价，就看你能听懂多少？

12月11日，在和讯网主办的“数据驱动·夸姣家乡”第十五届财经风云榜第八届地产金融立异峰会上，闻名财经评论家、原华远地产董事长任志强谈到当下的房价问题时直言，在方针调控的不确定性下，现在，决议房价的首要仍是方针。从底子上来讲，决议房价的要素能够分红三个层次：政府的相关方针、土当地针以及人口结构。

“房地产税收在当地政府税收中占了36%的份额，所以，当我们拉斯维加斯注册决议要坚持相对GDP的时分，你会发现离不开房地产，所以不管如何用各种方法运用房地产，由于房地产处理了许多的税收和土地财务收入拉斯维加斯娱乐问题。”任志强表明，正由于此，需求树立长效机制，把户籍准则和土地准则都改的更合理，长效机制就能够确保更安稳的添加。

谈到本年以来抢手的租借商场论题，任志强认为，租借性住宅不会影响到房价，但凡房价高的区域才需求租借性住宅，但凡租借性住宅数量最大的区域都是房价最高的区域，全国际都如此。“许多建造租借房并合理，首要是房价偏高的一线城市才会有许多的租借型需求，全国最多不超越20个城市许多的需求租借性住宅。”

以下为任志强的讲话实录：

任志强：我个人认为在我国这个非商场化的房地产范畴，我不敢说国家对错商场化的，我至少敢说房地产范畴对错商场化的，决议房子价格的是方针。

方针在不断的发作改动，政府方案着土地的供应，这个我们都得供认，没有方案指标你是拿不到土地的。

政府审批着房价，政府决议着买卖的权利，政府操控着网签的数据，政府决议着房价的涨幅，政府决议着收入的添加，一起政府也决议着利率和税收。换句话说，不论什么都得听政府的。所以说，方针决议了房价。

决议房价的要素可能分为三个层次，榜首个层次是国家层次，就是底子准则，决议了不同的周期改动，有一些可变，有一些是不变的。一起有一些是能够博弈的，比方说微观方针，是能够经过商场博弈进行的，那么当微观方针宽松的时分博弈就十分显着。当然了，环境严重的时分商场效果就小一些，就是得听政府的。

从国家准则来说，我觉得它决议了长时间房价的走势，这是商场机制没有方法调理的，只要用准则变革去处理，如果准则不变，则房价的趋势是不会发作改动的，或许说，商场是无法决议房价的。土地准则问题，户籍准则问题，税收问题，商场化准则等问题，这些都决议了房价上涨与下降。

我们看一个很简单的图，这个图里边就是我们前史上一切国家都在用的前史开展阶段，就是城镇化拉斯维加斯娱乐平台的问题。我方才看邓先生讲到了许多问题，他就忘了一条，各个国家在发作经济或许说房价危机的时分，是处于不同的经济开展阶段，最重要的是他们都超越了70%的城镇化率。不论是日本、美国、仍是其他国家。而我国还早着呢，说我们早着呢，就是由于我们真实的户籍准则化只要40%多，为什么在住宅问题上要用户籍准则的准则核算呢，由于各个当地政府所谓的保证性住宅只处理有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保证范围内，如果不改动这个，就等于什么都没有改动。

方才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍准则有关，我国核算套数是依照户口本的户数核算的，可是我们现已有7700万人城市的茕居户呈现，可是户口本不是。茕居的子女都出去独自住，可是户口还在爸爸妈妈的户口本上，就呈现了许多研究组织核算上的巨大的过错。如果把户口本抛开，按国际的护照核算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的核算有一个巨大的不同，就是由于我们是按户口本核算的。

北京市按户口本核算没有住宅困难户，我当政协委员的时分接连提了许多年，低于7.5平米是住宅困难户，其时都处理了保证问题。北京总共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬迁。没有处理的是没有户籍的这些人。这儿边有一个严重的问题，和土地和户籍有联络，国际开展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化开展的阶段。城区进入市郊的阶段和市郊城镇化构成的大都市圈的问题。我国没有，由于土地准则决议了你只能进入前两个，乡村进入城市和小城市进入大城市，房子都集合在那里，只要在这儿能够弄房子。没有方法去市郊，市郊土地是团体土地，所以房价均匀不下来，也没有方法平衡。第四个部分更不存在了，我们向来都讲城镇化的问题，或许城市群的问题，我国有城市群，可是很难有大都市圈，由于土地准则和户籍准则的问题形成的。可是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞赛进程，而都市圈是合力开展的联络，不同就是土地准则和户籍准则形成的成果，比方说非北京户籍的人在北京干活，卖了半响力气还得被赶开，在国际上底子不行能存在，这也是我国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个开展阶段的时分，房子只能会集在城市，没有其他方法。乡村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大对立。

第二个层次，土当地针。这张图是我国的季度土地和房价的联络。在座许多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开端懊悔了。开发商历来不怕买高价地，由于他们能够做更好的房子。就像邓博士（注：指前述讲话者国务院开展研究中心商场经济研究所副所长邓郁松邓）说了，要进步住宅的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商能够做更好的面包能够卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都呈现了问题。土地的联络和房价的联络能够看到，根子在土地上，如果不处理土地准则的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权利。北京本年批的八九万的房子都疯抢，由于能够卖11、12万。

这是全国际都有的，而我们我国没有按全国际去做的工作，就是我们用均匀数做规范。有一本书《均匀的完结》通知我们一切的均匀都是错的，全国际住宅水平核算上都是运用的中位数。是由于中位数的操控是操控低收入阶级以下的数字里边有没有他们能买得起的房子，不是核算中位数以上的房子，那是有钱人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有联络。由于我国历来不发布中位数，所以，一切的房价收入比都是错，你的房价、房子面积和家庭收入都不是按中位数核算的。那就是变成你和马云的联络，他赚的钱你们俩一均匀，你比他人都富。

所以我们得出的底子定论，我国得不出一个完好的能够和国际比照的联络，就是缺少中位数。

土地准则来看，暂时还破不了题。

户籍准则决议了人口拼命向大城市会集，如果没有这样一个成果，资源和收入分配必定是不合理的，非户籍人口向大城市会集的原因就是那有资源和收入，没有方法，他们就得往大城市跑。

什么状况下从城市里边出去呢，就是由于那些区域的收入低，所以许多没有资源的城市人口是削减的。因而要用当地城市的户均核算，必定是错的。

我们能够看到北上广深的人口敏捷添加，为什么老说北上广深是一线城市，并且房价高。从户籍人口和常住人口看这个份额联络也差的太多了，他们的高收入团体进来的时分不是按当地的户籍人口核算的收入，而是外来人口携带着许多的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎样能不高呢？这就是城镇化开展进程中户籍准则导致的成果。

没有方法，你要是把这几个城市的外来人口份额降下来，或许让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因而必定是方针决议的价格，这是长时间方针，最首要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。

微观方针里边也包含了金融方针，许多人都评论今日房地产和金融会议。正是方针决议了利率问题、钱银总量问题，决议了资金价格、融资方法和投资房子的问题。

比方说中央政府能够命令，一切的境外投资人禁绝投房地产，禁绝投娱乐业，其他的国家会做这种方针吗？不会。只要我国会，许多外面的企业卖财物回来了，这就是微观方针决议了对商场的影响问题。

其间，当基础设备建造占主导地位的时分，我们能够看见，添加方法是一种。当我们决议要坚持相对GDP的时分，你会发现离不开房地产，所以不管如何用各种方法运用房地产，由于房地产处理了许多的税收和土地财务收入问题。

如果不要基础设备，不要经济添加，就能够不要房地产。房地产税收在当地税收里边占36%，全国税收大约占40%，总共六种税收和房地产相关。

其间，土地财务占的份额也很大，几万亿。北京本年大约2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财务影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何方法能够代替这一部分。

我们都知道欠好，运用土地财务对错常欠好的方针，可是怎样代替呢？

这是本年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时分6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是由于房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估量还得降0.2个点，如果其他补不上，四季度可能也就是6.6%的姿态，由于房地产掉下来了。拿什么补？

我们至少到现在为止不论你用什么方针，短期之内出台的任何方针都补不上这多少万亿。

房价来说，大部分构成了这样的联络，非良性循环的联络，当我们处于低落的时分，政府采取了一些发动办法，然后开端进入张狂的阶段，然后开端调控，调控完了之后又进入低落，然后再发动，再调控，这是前史上的微观方针，大多数这样循环和重复，所以房价必定在必定的阶段里边进入张狂，然后低落，然后再发动。

这次没有人知道会不会再发动了，谁也不敢说何时调整方针。可能会有一些改动，可是这个改动是什么，没有人知道。

我们很期望树立一个长效机制，最好把户籍准则和土地准则都改了，让我国的方针改的更合理，这样的话，长效机制就能够安稳添加。

我们看了微观再看微观，微观上来说，当一个商场里边没有产权，没有买卖环，没有定价权，没有竞赛中的价格信号的时分，还叫商场吗，我们不知道。至少我们能够看到一切的限的方针都破坏了商场规则。

经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的成果，或许约束网签的成果，比方说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是贱价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签形成的成果。价格信号是虚伪的时分，你知道这个商场的价格是多少，我们没有方法判别，就是由于价格信号现已不真实化了。

从供求联络来说，本年现已出台的方针，大约有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想到达什么方针，就是操控价格。全年的状况来看，本年是我国有房地产前史以来前史上最好的一年，什么最好，就是出售量最大，出售金额最高，最多的一年。

至少到现在为止我们看到的数据仍是很高的，可能11、12月会有所下降。可是或许有比上一年有0.5个添加也是最好的，至少价格上是这样的。

为什么呢，由于公民神往夸姣生活的期望是无法被改动的。不管如何也不会被改动。

比方说有一些规则是不变的，向大中城市会集和特大城市受到约束。到现在为止是没有改动的，尽管我国的房地产对错商场化的，可是其他方面仍是有一些商场化的东西。这些商场化的竞赛构成了，不管方针怎样改动，商场化的规则是不会由于房地产方针改动而改动的。房地产方针并不能改动人们对夸姣生活的需求和对资源的需求。比方我们都说学区房的问题要处理，可是如果你不建更多好的校园，怎样处理？这就是资源不平衡的问题。

资源不平衡的时分，那个当地的房子就是贵，没有方法平缓，所以这些是不变的。

还有一些会改动，我们现已看到了价格的双轨制，短期之内的商场由于方针的约束和调控会发作许多的改动，比方说依限价而降价，不批你必定的价格你不是要降价吗，正本你想卖11万，批你8.5万，或许是由于现金流而降价，你正本想拖两年，可是现金流不够了，就需求降价，由于约束购买形成的降价也会呈现。

换句话说，我个人觉得，现在有一个标语“新时代”，新时代最大的特色就是不确定性。没有人能够知道新时代今后会出什么方针。今日你不知道，明日也不知道。

可是有几个东西是我们知道的，比方说方才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个钱银价值下降的问题。

钱银价值下降对物价和财物价格的影响是巨大的，不论是房子用来住仍是用来炒的，这个不需求评论，需求评论的是如果钱银不价值下降，房价怎样会变成这样？

我们曩昔1970年大白菜两分钱一斤，2010年2.8元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的钱银不断价值下降，1970年的时分房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是钱银价值下降形成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要认为金融影响仅仅是指当时的钱银增量还有钱银价值下降。不仅仅是当时的利率，利率的确影响购房问题，可是长时间的钱银价值下降问题对财物价格的影响是巨大的。

我们还能够看到房子真实的价格改动，每个人都在嚷嚷，1992年的时分是990元一平米，全国的均匀房价。我现已通知我们用均匀房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。1992年到2017年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？可是我们再看一下1992年一个大学生的薪酬是多少？84元，换句话说1992年84元的大学生，你一年的薪酬够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子，尽管房价很低。可是你干一年才够。到了2017年的时分，大学生的薪酬多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的薪酬收入涨了40倍，什么概念，也就是两个月多一点点能够买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？是收入添加决议了房价，如果说收入不添加了，或许说微观经济状况，实践经济状况都欠好了，你的收入不添加了，房价能涨吗。

这个跟前面的图联络在一起的，就是钱银不值钱了，两个月的薪酬够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，依照中位数核算，住宅中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年能够买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。

可是在某一些区域不同巨大，包含前面所说的北上广深，人口高度会集的城市里边，最终形成的成果是高收入人群许多会集，房价极高。这就是房价的状况。

换句话说，除了方针改动以外，可能发作的房价改动，我现已通知你了，如果还猜不出来，阐明你没有听懂。

有人忧虑团体土地入市，能够通知我们，团体土地建租借性住宅是我在政协上的提案。那时我被批评了六七年，最终他们说现在同意在12个城市用团体土地树立租借性住宅了。

有人忧虑团体土地入市会影响房价，我通知我们，底子不行能有许多的供应量，没有那么多的城市团体设备能进入到团体土地能够建造用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案，到现在为止唐家岭区域的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。本来北京方案36个村，现在只改了6个村，不是那么简单的工作。别想用大跃进的方法认为团体土地入市就能够处理许多的问题。

更重要的问题，租借性住宅在全国行不行？我觉得如果全国遍及铺开就是过错的方针，最多不超越20个城市许多的需求租借性住宅。为什么这么说？榜首，租借性住宅，要有一个长时间建造的进程，我们商品房建造，邓博士说刚刚满意底子的需求，仍是在现有的城市化的规范上。如果城市化持续添加，总量仍是缺乏的，你用多少年能处理租借性住宅的建造问题；第二，并不是一切城市都需求建造租借住宅，我们认为大约十个城市左右，只要特大城市和大城市才需求，房价越贵的当地越需求，而超越均匀房价一万块钱的城市有多少个？19个，如果超越一万块钱需求建造租借住宅，就19个城市，超越两万的当地就9个城市，房价越低的当地越不需求租借商场，房价三千块钱你建租借住宅干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到乡村，在那租一个房子很廉价，建租借房干什么。所以许多的建造租借房并不是合理的东西。

更重要的是，租借性住宅不会影响到房价，但凡房价高的区域才需求租借性住宅，但凡租借性住宅数量最大的区域都是房价最高的区域，全国际都如此。

不要认为租借性住宅能够下降房价，没门。我用几个左晖给我的图，美国的十个大都市的租借状况，能够显着看到这些区域都是房价最高的区域，而他们租借商场靠谁供给呢，在美国最好的是REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以REITs占了很大的量，由于享用减税和低息等等方针。

别的一个，香港的租借商场，能够显着看到，自有住宅的份额是51%，可是租房的份额占45%，房源哪来的，能够看到63.7%是私家住宅供给的。也就是说，邓博士方才说的，德国如此，全国际都是如此。德国我们作为专门的查询，住宅合作社里边政府只占17%，私家占70%多，中心的差是组织或许基金的。

再看一下日本，中心的蓝色的份额最大的是私家住宅，所以租借商场许多靠私家住宅处理的，而不是公有住宅处理的。北京现在的私家住宅源20%，常住人口的租借份额占34%，什么意思？就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个间隔说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，由于客厅带窗户，成果这次不行了。

怎样办呢，这就是北京需求的许多的租借住宅形成的成果，你没有方法处理立刻能够供给的许多的住宅，而许多住宅的人是谁呢，不要认为是北京户口的人，大多数对错北京户口的人，很显着，租借性住宅处理的是过渡性的问题。

我们能够得出一个定论：曩昔我们买房的时分都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的方针让我们发财了，如果我国持续坚持变革和商场化的路途，就必须开放商场或许康复商场的定价权和买卖权，可是我们现在真实不知道方针怎样样，我们只能说方针可能会改动，所以加速住宅准则变革和长效机制建造是重要的使命，我们期望这个会议能给我们一个清晰的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢我们！

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