视频：北京首个共有产权养老社区入市来历：央视新闻

　　共有产权养老形式试水

　　虽然共有产权养老项目比照传统养老组织本钱活动性更强，但后续的长时刻效劳www.22sblive.com依然对本钱操控和运营方法提出了应战

　　文/赵一苇

　　“这房子是自己的，效劳是专业的，住着结壮！”作为恭和家乡的第一批住户，入住了一个多月的王金钟白叟如此谈及自己对共有产权养老形式的感触。

　　坐落北京市朝阳区双桥西巷的恭和家乡，是北京市刚刚投入运营的首个共有产权养老试点项目。该项目由乐成晚年工作出资有限公司出资建造，这是全国首家由养老企业与购房者别离具有不同份额产权的住宅项目。

　　2017年底，北京市民政局、疆土规划委和住建委联合举行新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家乡。

　　恭和家乡共有产权养老形式以“居室切割定向出售、公共效劳空间持有运营、限龄人群寓居”为主要内容，经过家庭与养老组织的零距离触摸，促进“居家与组织效劳相结合”。其间，养老居室由养老效劳企业与契合条件的购买者别离按5%、95%的份额一起持有，由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共效劳设备持有运营。

　　在北京市民政局副局长李红兵看来，共有产权项目能开释社会本钱的活动性，能够使出资方快速回收重财物投入，“轻装”展开养老效劳。这一形式预期将激活养老效劳商场，招引更多社会本钱进入养老效劳业。

　　到1月21日，恭和家乡已认购签约养老居室143套。“未来，假如恭和家乡能成功完成‘医养结合、共有产权’的方针，取得政府和社会认可，试点有望向全市推行。”恭和家乡运营方乐成集团副总裁高大松向《我国新闻周刊》表明。

　　是养老，仍是卖房？

　　跟着近年来我国人口老龄化特征日益杰出，老龄工作展开也日趋急迫。国家统计局数据显现，2017年，全国人口中60周岁及以上人口超2.4亿，占总人口的17.3%，其间约4000万人是失能、失智白叟，养老效劳业展开火烧眉毛。

　　在人口老龄化加快的大布景下，养老效劳业却呈现“一床难求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部发布的数据显现，我国每千名晚年人具有养老床位27.2张，养老需求远未满足。

　　值得注意的是，我国老龄科学研究中心发布的《我国养老组织展开研究陈述》显现，我国养老组织空置率均匀高达48%。其间，北京的床位空置率为40%~50%；即便在老龄化程度最高的上海市，养老组织的整体入住率也缺少70%。

　　业界普遍以为，当时我国养老效劳业展开一起面对总量供应缺少和供需结构失衡的问题。

　　“养老效劳，家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。”谈及当下养老效劳业局势，北京市民政局副局长李红兵以为，“这就需求家庭、企业、社会和政府等主体一起参加，构成合力。”

　　在社会出资视点，养老效劳业的本钱活动性欠安问题也是社会本钱一再张望的重要原因。李红兵直言，在养老效劳范畴中，出资方在土地购买、设备建造等方面投入很多本钱，后续办理效劳压力较大，这也会直接影响到效劳质量。

　　“社会本钱出资养老效劳设备时，面对本钱活动性欠安的难题，出资报答周期长达几十年，这就决议了养老效劳业对企业的资金门槛要求较高，一般养老形式展开困难。”乐成集团副总裁高大松向《我国新闻周刊》坦言。

　　为探究养老效劳业新途径， 2013年北京市政府开端推行的医养结合形式试点，将共有产权养老房作为一项立异测验，由医养结合试点单位之一的乐成集团在其自有的一处养老效劳设备用地上履行建造。2016年2月，北京市民政局、住建委联合印发《共有产权养老效劳设备试点方案》，辅导项目试点工作方向。

　　“共有产权项目在出售阶段就能够回笼很多资金，本钱活动性大大提高，对企业的资金压力远小于传统的企业自营养老组织，也有利于企业保质保量地供应后续效劳。”高大松说。

　　依照北京市发布的《共有产权养老效劳设备试点方案》规则，在恭和家乡的产权分配中，企业持有5%产权，住户持有95%产权。关于持有的共有产权份额，住户产权能够租借、转让、典当、承继，企业产权则不能变化。“企业持有的5%产权代表着企业对房子终身担任，要一向供应养老效劳，确保房子的养老效劳性质。”高大松解说说。

　　恭和家乡建成查验后，因为作为医卫慈悲用地却获房地产预售证，且试点方案没有揭露，曾在出售初期被质疑是打着养老的旗帜卖房。

　　“这是一个全新的工业形式，在出售初期也没有正式发布的文件证明，所以会呈现质疑的声响。”恭和家乡院长庞蕾在承受《我国新闻周刊》采访时回应称。

　　为确保房子的养老效劳性质，避免投机炒作危险，试点方案不只规则了购买人的资历审阅，对入住人的资历也有严厉约束：每个养老居室内必须有一位60岁及以上晚年人寓居，并在民政部门挂号存案，且不管往后房子是转让或租借，都必须确保入住的是60岁以上的白叟。

　　此外，北京市规划疆土委在新闻发布会上表明，针对共有产权养老项目，往后的监管主要有“三个禁止”，即禁止以养老组织的名义从事房地产开发，禁止使用养老组织的房子场地设备展开与养老效劳无关的活动，禁止改动组织的养老效劳性质。

　　供需对接

　　“住养老院不自由，住自家里又没效劳。”王金钟这几年一向在寻找什么样的形式最适宜，“既有家的感觉，又能享用专业效劳”。

　　在触摸恭和家乡前几年，王金钟也曾为爸爸妈妈选择适宜养老院屡次奔走，而爸爸妈妈在入住一年后固执回家，这也让他对养老院的形式发生抵抗心思。

　　“坦白说，养老院的效劳十分周到。每天把饭菜送到面前，有的还一勺一勺地喂饭。但养老院的环境究竟会比家里烦闷，周遭都是晚年人，缺少生气。何况一个屋里几张床位，咱们都住在一起也毫无隐私可言。”王金钟说。

　　“白叟也有个性化需求，很多人不适应养老院统一办理的形式。”另一位住户高东生白叟向《我国新闻周刊》弥补说，“比方有人养狗，有人想自己煮饭，有人想约请客人。这些很居家的工作在养老院就没办法做到。”

　　业界人士以为，现在许多养老组织空置率畸高，与其“千院一面”的形式化办理无法满足个性化养老需求也不无关系。

　　为处理个性化效劳问题，乐成公司组建了评价团队，对意向客户展开日子自理能力、居家环境、精力卫生及社会关系等评价，了解客户身份真实性、购房意图、效劳需求等。评价完毕后，出具评价陈述，定制效劳清单，树立客户信息档案，且档案交民政部门审阅存案。

　　考虑到组织养老的局限性，恭和家乡创始性地将居家养老、社区养老和组织养老交融在一起，三者优势互补。

　　据庞蕾介绍，恭和家乡由养老居室、公共活动空间和医疗护理中心三部分组成，建有养老居室365套，养护中心39间68张床位，悉数履行了无妨碍规范的适老建造，并为住户供应24小时专业养老效劳，真实完成白叟“住在自己家里，享用专业效劳”的期望。

　　“恭和家乡能够看作是养老组织的晋级产品。”在高大松看来，晋级表现在：一是保留了一切养老修建规划规范要求，如单走廊、坐浴、卫生间双门等。二是户型规划为一居室而非单间，更有居家感，建造为集中式居家养老社区而非养老院。三是与时俱进的信息化、智能化，如一键呼叫系统，智能家具设备等。

　　高东生对此较为满足：“我来这儿不久，遇到电视台来做了个演习，从你在屋里按呼叫器开端计时，到工作人员到你屋里，总共5分20多秒。一按呼叫接到前台，你说身体不舒服，立马有大夫拿着仪器和药品上屋里来，十分快速专业，一般小病都能马上得到诊治。”

　　在个性化效劳之外，恭和家乡的公共区域建造也是一大亮点。作为低密度住宅项目，恭和家乡的修建规划达3.68万平方米，项目内用于养老照顾、医疗保健、餐饮活动等方面的公共空间占总面积的40%，由企业持有。餐饮、文娱、医护等公共效劳区域，经过彼此贯穿的长廊与每一个居室相连。“恭和家乡项目是严厉依照养老修建规范来履行的，这就意味着它有很多的公共空间，出房率低。”高大松说，“白叟住在这儿，公共空间是能够享用的，假如是年轻人住，这些公共空间对其就失去了含义。这也确保了恭和家乡的养老效劳特点。”

　　除了专业效劳，房子产权也是出资选择的重要原因。“恭和家乡的产权持有者都将具有50年的不动产挂号证 ，赋予了购买者对养老居室的财物权属。”李红兵表明，“在世有财物，离世有遗产”将不再是愿望。

　　“从实践上看，现在北京一般养老院每月费用七八千，也仅仅租借。”王金钟白叟直言，“恭和家乡的房子是自己的，每月三千效劳费也不高，终究这是一份财物，对白叟对子女都是有优点的。”

　　关于恭和家乡的用户定位，高大松坦言，其客户集体主要为中等收入集体。“这一批人在政府养老方针系统中归于‘上不着天，下不着地’的一批人。他们既有实践养老需求和经济压力，又不是救助养老的方针目标。”材料显现，北京市多半以上白叟具有自有住宅，7.7%具有两套及以上，但多数人只要几千元退休金，这就导致个人日子质量与财物保有量申博会员注册并不相匹配。

　　“企业期望取得更好收益，白叟期望取得更高日子质量。当白叟购买了共有产权项目，实践上也完成了供需对接。”高大松说。

　　慎重达观

　　作为一种新生事物，共有产权养老房运营不久，仍处于探究测验中，问题没有露出，其成功与否还需求时刻的查验。“共有产权项目处于试点阶段，现在还没有确定下批试点方案。”北京市民政局工作人员泄漏。

　　“对待共有产权项目应持慎重达观的情绪。”高大松以为，整体而言，这一形式具有许多优势。一是将居家社区和组织养老有机交融。经过镶嵌在养老效劳设备中的居室出售，让晚年人在自己家中享用专业化组织医养效劳。二是缓解了出资方重财物投入的压力，演示带动养老效劳范畴供应侧结构性变革。有利于出资方快速回笼资金，“轻装”展开养老效劳，重视后续效劳质量。三是经过房产替换，完成供需对接。经过出售原住宅在共有产权养老设备置办养老居室房产，白叟既具有房子财物，又经过出售差价换取了优质养老效劳。

　　但共有产权养老项目仍在探索阶段，在优势杰出的一起也会呈现特有问题。高大松表明，虽然共有产权项目相较传统养老组织本钱活动更强，但后续的长时刻效劳依然对本钱操控和运营方法提出了应战。现在，恭和家乡每户每月需交纳3000元效劳费，自助餐厅每人每天55元，人均开销在5000元内。平等价位的养老效劳组织则在业界属较低层次，配套设备和人员也不及恭和家乡现有条件。

　　“依照现有规范，恭和家乡在3年内效劳费收入无法包括本钱开销。”庞蕾坦言，“方案中住户和效劳人员份额达5:1，人员本钱占总开销的三分之二，且居室没有方针补助，短期内无法到达收支平衡。”高大松表明，效劳费依据前期的大致运营本钱测算，可能未来还会有调整。“效劳费定价的关键在于是否能使企业继续供应平等质量效劳，不行继续的价格会危及形式的展开，终究伤及企业和白叟两边利益。”

　　此外，为鼓舞白叟卖掉旧房入住新房，高大松泄漏，乐成集团在近期向政府递送的试点陈述中提出买卖环节减免税收，支撑公积金、支撑落户等主张，以鼓舞白叟购买项目。

　　“现在项目还处于探索过程中，还没到推行机遇，现在也没还有清晰方案。咱们期望这一形式取得认可，往后能在政府辅导下进一步扩展试点。”高大松说。

　　当时，全国养老效劳业正处于展开关键期，一二线城市中高端养老需求激增，亟待切合需求的养老项目落地。

　　“假如从企业到住户都本着好心准则来协作，这一定是个双赢的好形式。”高大松说。

　　《我国新闻周刊》2018年第5期

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